Se você tem um imóvel residencial alugado em uma área muito valorizada e, se ainda tiver o azar de ter como vizinho um empresário que queira expandir seus negócios ampliando a área útil de sua loja, ele poderá cobrir a sua oferta e até dobrar o preço da locação para ficar com o seu imóvel, e você será despejado liminarmente sem direito sequer à indenização.
A Câmara Federal aprovou recentemente o Projeto de Lei Nº71/07, de autoria do Deputado José Carlos Araújo (PR-BA), que traz diversas alterações na Lei do Inquilinato. O Projeto altera cerca de 20 artigos sobre a Locação em geral; Aluguel; Garantias locatícias; Locação Não-residencial; Ações de Despejo; Ações Revisionais; Ações Renovatórias de Locação ; dentre outros. O objetivo seria compatibilizar o texto ao novo Código Civil, às alterações feitas no Código de Processo Civil e à jurisprudência dos últimos 15 anos. Todavia, o que se vê, na prática, é o fortalecimento das empresas do ramo imobiliário em detrimento dos escassos direitos outrora assegurados à parte economicamente mais frágil o Inquilino. A nosso ver, a mudança representa um retrocesso em relação ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90).
Entre as alterações - uma surpresa, a tão sonhada Agilização do processo e a Efetividade da Justiça. Ninguém poderá mais dizer que 'a Justiça é lenta'! O projeto busca acelerar o andamento de processos na justiça, só que para prejudicar o Locatário. Por, exemplo, ficou mais fácil o Locador retomar o Imóvel. O Inquilino não tem praticamente nenhuma garantia, e, isso torna o Contrato Leonino e passível de Nulidade nos termos do Artigo 51 do CDC que trata das Cláusulas Abusivas. Em alguns casos, nem precisa recorrer à Justiça, 'a solução de conflitos' pode se dar por meios alternativos, como o Arbitramento Extrajudicial do Aluguel em contratos de Locação Não-residenciais (Lojistas). Ou seja, o Locador que não estiver satisfeito como o Valor mensal do Aluguer poderá reajustá-lo unilateralmente, basta apresentar 'uma melhor proposta'. Isso na prática, quer dizer o seguinte. Se você tem um imóvel residencial alugado em uma área muito valorizada e, se ainda tiver o azar de ter como vizinho um empresário que queira expandir seus negócios ampliando a área útil de sua loja, ele poderá cobrir a sua oferta e até dobrar o preço da locação para ficar com o seu imóvel, e você será despejado liminarmente sem direito sequer à indenização. O deputado lembra que a Indenização por esse motivo não tem sentido já que “o locatário tem a opção de cobrir a oferta do terceiro”. Essa hipótese, explica José Carlos Araújo, priva o Locador de auferir maior rendimento de seu imóvel e permite ao Locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar. A proposta cria ainda a hipótese de retomada liminar do imóvel em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta. "A liminar fundamenta-se no fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro". Ousamos discordar da opinião do nobre colega, porque o dispositivo retromencionado fere de morte dois princípios fundamentais do Direito: a Função Social da Propriedade (Art. 5º, inciso XXIII da Constituição Federal de 1988), e, o da Justiça Social, previsto no Art. 170, verbis: “A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social”.
O texto facilita a citação processual do Locatário, permitindo sua intimação por meio de seu Advogado, "que não só costuma ser mais facilmente encontrável, como também pode ser intimado pela impressa oficial", explica o deputado. O Projeto determina que, durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do bem, caso o Inquilino assim o decida. Para tanto, o Locatário deverá pagar a Multa Contratual proporcional ao período de cumprimento do contrato. A lei atual não faz referência à possibilidade de o dono do imóvel recusar a restituição do imóvel e toma como base para a multa o antigo Código Civil, já revogado.
O texto aprovado muda dispositivos sobre Fiadores e garantias contratuais. O dono do imóvel poderá exigir novo Fiador ou a substituição da modalidade de garantia e pedir a apresentação de nova garantia, sob pena de rescisão do contrato. Em caso de separação do casal que aluga o imóvel, o Fiador poderá ficar desobrigado das suas responsabilidades. Ele só continuará responsável pela fiança durante 120 dias depois de notificar o Locador.
Outra mudança reforça o "caráter personalíssimo" das Locações Não-residenciais, geralmente celebradas com pessoas jurídicas. O objetivo é evitar que manobras societárias permitam ao Locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros.
Dr. César Augusto de Campos de Alencar OAB - 6.447
Advogado do SINCOM - Sindicato dos Corretores de Moda de Fortaleza
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